住宅ローン控除とは？

住宅ローン控除は、住宅を購入するために借りたローンの利息を所得税から控除できる制度です。これは、国民の住宅取得を促進し、住まいの安定を支援する目的で設けられています。具体的には、住宅購入年から最大13年間（※新制度では13年が上限、旧制度では10年）にわたり、ローン残高に応じた控除額が所得税から差し引かれ、税負担が軽減されます。また省エネ性能が高い住宅には、住宅ローン控除の控除率が引き上げられることがあります。購入者はよりエコで安全な住宅を選びやすくなり、環境負担の軽減にも寄与することができます。

住宅ローン控除の効果（控除額）

住宅ローンの控除率は、一般的に借入残高の0.7%が控除されます。例えば、借入残高が3000万円の場合、年間21万円の控除が受けられます。また控除の期間は新築・買取再販住宅の場合は最大13年間、中古住宅およびリフォームの場合は10年間となります。

★税理士からのワンポイントアドバイス

住宅の環境性能等に応じて借入限度額の上乗せがあります。
・認定長期優良住宅、認定低炭素住宅
・ZEH水準省エネ住宅
・省エネ基準適合住宅
それぞれ該当するか、物件購入時に不動産業者に確認をとることをお勧めします。

住宅ローン控除の主な適用条件

住宅ローン控除を受けるためには、以下の条件を満たす必要があります。

所得要件:

合計所得金額が2,000万円以下であること。

居住要件:

取得後6か月以内に居住を開始し、その年末まで住んでいること。

控除を受ける年の年末に住んでいること。

住宅の要件:

床面積が50m2以上あること（一部の住宅は40m2以上50m2未満で適用可）。

床面積の50%以上が居住用であること。

ローンの要件:

合計所得金額が2,000万円以下であること。

その他:

2つ以上の住宅を保有している場合は主な居住用であること。

新築、中古住宅の場合は引渡しから6ヶ月後までに居住する必要がある。

これらの条件を満たすことで、住宅ローン減税の適用を受けることができます。ただし、具体的な控除額や適用期間は、住宅の種類や取得時期によって異なる場合がありますので、専門家に相談することをお勧めします。

注意すべき落とし穴

＜住宅ローンが受けられないケース＞

自己資金のみでの購入：

住宅ローン控除を受けるためには、必ず金融機関から借入れを行う必要があります。自己資金のみでの購入では控除対象外となります。

賃貸物件の購入：

賃貸用に購入した住宅は、住宅ローン控除の対象にはなりません。住宅ローン控除は、自己居住用の住宅が対象です。

転居後の住居が控除対象外：

転居後に購入した住宅が、住宅ローン控除の要件を満たさない場合（例: 基準を満たさない中古住宅など）は控除を受けることができません。

＜申告ミスによるペナルティ＞

控除額の過大申告：

実際の借入残高より多く控除を申告した場合、税務署から指摘を受け、過剰に受けた控除額分に対して追徴課税が行われることがあります。

必要書類の不備：

確定申告時に必要書類が不足していたり、誤った情報が記載されたりした場合、控除が認められないことがあります。事前に必要書類を確認し、確実に準備しましょう。

再申告：

申告後に誤りが発覚した場合、再申告が必要です。期限を過ぎると追加のペナルティが生じることもありますので、早急に修正申告を行うことが求められます。

★税理士からのワンポイントアドバイス

個人事業主の場合、自宅の一部を事務所の経費として参入する場合は、その部分についてローン控除の対象から外れるため、注意が必要です

専門家に相談するメリット

住宅ローン控除や税制についての知識は複雑であり、専門家に相談することが非常に有益です。以下の役割を果たします。

最新情報の提供：

住宅ローン控除に関する最新の法律や制度変更について、適切な情報を提供します。

個別のケースに応じたアドバイス：

自分の状況に応じた具体的なアドバイスを受けることができ、税金対策や資金計画に役立ちます。

確定申告のサポート：

確定申告時の手続きや書類作成をサポートしてもらうことで、安心して申告が行えます。

住宅ローン控除に関するよくある質問

給与所得者と自営業者の違い：

住宅ローン控除を受ける際、給与所得者と自営業者では手続きに違いがあります。主に以下の点が異なります。

給与所得者

初年度に確定申告を行い、その後は年末調整で控除を受けることができます。年末調整には毎年の残高証明書など必要書類の提出が必要ですが、手続きが簡便です。基本的には年末調整後に自動的に控除が反映され、追加の手続きは少なくなります。

自営業者

毎年確定申告が必要です。自営業者は収入の変動が大きいため、控除額を計算する際には注意が必要です。また高所得の場合、所得制限により控除を受けられない場合があります。

返済期間中の転居と控除の影響：

住宅ローン控除を受けている最中に転居した場合、控除について次のような影響があります。

新しい住宅での控除

転居先で新たに住宅を購入した場合、旧住宅の控除は終了しますが、新住宅で新たに控除を受けられる可能性があります。ただし、両方の住宅で同時に控除を受けることはできません。

★税理士からのワンポイントアドバイス

住宅購入時に所得制度により適用できない場合でも、控除の申請はすることができます。翌年以降、所得要件が該当すれば適用が受けられます。

住宅ローン控除は住宅購入者に大きな経済的メリットをもたらします。正しく理解し活用することで、税負担を軽減し、資金計画を円滑に進めることができます。特に長期的な視野でライフプランを考える際には、住宅ローン控除の存在をしっかりと考慮することが重要です。

専門家による監修

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監修：橋本 隆

茨城県日立市出身。札幌観光大使。中小零細企業の資金調達および事業承継に強い税理士。2003年税理士試験合格。千葉県内の税理士事務所勤務を経て2007年4月BAMCグループに参画。千葉支店長、札幌支店長を歴任。2020年4月税理士法人BAMC代表社員に就任。金融機関、生命保険会社からの依頼で年間100本のセミナーを行う人気講師でもある。

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