なぜ相続税対策に不動産活用が有効なのか

相続税対策として不動産を活用することには、多くのメリットがあります。適切に活用することで、納税額の負担を大幅に軽減し、資産の保全を図ることが可能です。なぜ対策として有効なのか見ていきましょう。

現金よりも相続税評価額が低くなる：

不動産を相続する際、その評価額は現金や有価証券と比較して低くなることが一般的です。現金や有価証券は額面通りに評価されるのに対し、不動産は市場価格ではなく、路線価(※1)や固定資産税評価額(※2)に基づいて評価されるため、市場価値よりも低くなることが多いです。例えば、同じ1億円の資産を現金と不動産で所有している場合、不動産の評価額は現金よりも低くなります。その結果、相続税の負担が軽減されるのです。

※1：国税庁が毎年発表する、道路に面した土地1平方メートルあたりの価格

※2：市区町村が固定資産税を計算するために土地や建物の価値を評価した金額

不動産を賃貸運営すると相続税評価額が下がる：

不動産を賃貸運営すると、その評価額がさらに低くなることがあります。これは、借家権が設定されることで相続税評価額が通常の自用地評価額よりも低くなるためです。賃貸物件は借家人の権利を考慮して評価されるため、結果として評価額が下がり、相続税の負担を軽減することができます。

不動産特有の特例を活用することで節税：

不動産には、相続税対策において特有の節税特例がいくつか存在します。代表的なものに「小規模宅地等の特例」があります。この特例を利用することで、一定の条件を満たす住宅用地や事業用地の評価額を大幅に減額することができます。このような特例を活用することで、大幅な節税効果を得ることができます。

相続税対策に有効な不動産の条件

相続税対策に有効な不動産にはいくつかの条件があります。以下のような条件を満たす不動産を選ぶことで、相続税の負担を効果的に軽減できます。

1. 小規模宅地等の特例が適用される不動産

相続税の評価額を大幅に減額できる特定の土地です。具体的には、被相続人が住んでいた住宅用地（相続人が住み続ける場合、最大330㎡まで評価額80%減）、被相続人が事業を営んでいた土地（相続人が事業を継続する場合、最大400㎡まで評価額80%減）、そして被相続人が賃貸物件として使用していた土地（相続人が賃貸事業を継続する場合、最大200㎡まで評価額50%減）です。

2. 開発可能な土地

有効な開発可能な土地とは、将来的な資産価値の増加が期待できる土地です。都市開発計画や再開発予定がある地域の土地、立地が良く用途が広い土地、広大な敷地を持つ土地、法的制約が少ない土地、周辺環境が整備されている土地ですが、現時点では評価額が低い土地です。

3. 高い流動性を持つ不動産

売却しやすく現金化が容易な不動産は相続税対策に有効な不動産です。需要が高い都市部や交通の便が良い場所にある、築年数が浅い、人気のあるエリアの不動産、規模が適度で市場での取引が活発な物件が該当します。納税資金の確保に役立ちます。

4. 道路付の悪い土地や変形地

整形地に比べ、道路付の悪い土地や変形地については、土地評価額を減額でき、相続税対策に有利です。さらに通常の不動産価格（時価）も下がるので、割安で購入できる機会も増えます。

★専門家からのワンポイントアドバイス

相続税対策という意味では、不動産を活用して有効的に効果を発揮するケースは多々ありますが、このお題目が先行してしまい、本来ある不動産固有のリスクにも目を向けねばなりません。例えば、道路と敷地の関係、インフラ状況、隣接地からの高低差や越境状況、土壌汚染のリスクやアスベスト含有リスク等、可能な限り事前に調査し、解消できるものや回避できないものを顕在化することが重要です。費用がかかるものについては是正できる見積もりを取って数値化しておき、いつでも行動を起こせるように準備しておきましょう。特に、第三者の権利が関係してくる場合によっては対立することも考えられるため、予め想定されるリスクに備えることも肝心です。

不動産を活用した相続税対策のデメリットや注意点

不動産を活用した相続税対策には多くのメリットがありますが、一方でいくつかのデメリットも存在します。これらを理解し、適切に対応することが重要です。以下は不動産を活用した相続税対策の主なデメリットや注意点です。

1. 流動性の低さ

不動産は現金や有価証券と比べて流動性が低く、急な現金化が難しい場合があります。相続税の納税資金を準備する際に、不動産を売却するには時間がかかることがあり、適切な買い手を見つけるまでの期間や手続きが長引くことがあります。このため、急な資金需要に対応しにくいというデメリットがあります。

2. 維持管理費用

不動産の所有には、維持管理費用が伴います。建物の修繕費や固定資産税、管理費用などが定期的に発生します。特に、古い建物の場合、修繕やリノベーションの費用が高額になることがあります。これらの費用を見積もり、適切に管理する必要があります。

3. 市場リスク

不動産の価値は市場の変動に影響を受けやすいです。経済状況や地域の需要供給バランスの変化により、不動産の価値が下落するリスクがあります。また、賃貸物件の場合、空室リスクも存在し、賃料収入が安定しないことがあります。市場リスクを適切に評価し、リスクヘッジの対策を講じることが求められます。

4. 家族間のトラブル

不動産を相続する際、複数の相続人がいる場合、分割が難しいという特性から家族間のトラブルが発生することがあります。特に、共有名義にする場合や、売却して現金化する際に意見が分かれることが多いです。円滑な相続手続きのためには、事前に家族間での話し合いや遺言書等の作成が重要です。

不動産を活用した相続税対策には多くのメリットがありますが、デメリットやリスクも無視できません。注意点をしっかりと把握して計画的に進めることが大切です。専門家のアドバイスを受けながら、最適な相続対策を実現しましょう。

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