相続税では調整区域の土地の評価に注意！評価額が30倍以上変わる事例も

カテゴリー: 相続・贈与

概要

相続税を計算する上で、最も注意が必要な項目の一つが土地の評価です。特に、調整区域にある土地の評価は判断を誤ると、評価額が30倍以上変わる可能性があり、細心の注意を払う必要があります。今回のコラムでは、調整区域の土地の評価方法と注意点について解説します。

路線価評価をする市街化区域の土地は、地目が宅地であっても、畑であっても、その土地に接する路線価により評価を行うため、地目が違っていても接している道路が同じであれば、評価に大きな差はでません。そのかわり、各土地の形状により、100の土地があれば100通りの評価方法となるため、税理士の腕の見せ所といえます。

調整区域（倍率方式）の土地評価

一方、調整区域では、地目ごとに固定資産税評価額に定められた倍率を掛けるシンプルな計算方法です。地目には、宅地、田、畑、山林、原野などがあり、それぞれ地域ごとに倍率が設定されています。一見、誰が計算しても同じ結果になるように思われるこの評価方法ですが、ここに大きな落とし穴があります。

調整区域の評価で注意すべきポイント

それは、地目上は「畑」になっていても、実際は資材置き場として利用しているなど、実際の利用状況がいわゆる「雑種地」になっているケースてす。

畑は固定資産税評価額は宅地に比べ遥かに安いため、名目上の畑で評価してしまうと、その後税務署から、「地目は畑になっていますが、実際は畑として利用しておらず、これはいわゆる雑種地ですね。雑種地は基本的には宅地に比準して評価を行うため、近傍宅地の単価を確認し、それに面積をかけ、更に宅地の倍率をかけた評価をしてください」という指導を受けることになります。

畑では30万円の評価でよかったものが、宅地比準で1千万円の評価になってしまい、追徴の贈与税を何百万円も徴収された！という相談を受けたことがあります。

雑種地の課税にも注意

また市区町村が課税地目を「雑種地」としているケースも注意が必要です。もともと田畑より高い、固定資産税評価額が付されていますが、宅地に比べると遥かに安い金額になっているのが通常です。

例えば駐車場で貸している「雑種地」などは、これは「宅地」と同様とみられ、近傍宅地の単価に引き直して計算しなければならない所を、もともとの雑種地の固定資産税評価額に倍率をかけて計算してしまうと、本来の宅地比準の価額の3分の1の評価になってしまい、これも税務署に指摘され、相続税の修正申告に応じなければならなかったという経験談を相談者から受けたこともあります。

このように、調整区域の倍率方式の土地評価は、現況に基づき評価をする必要があるため、必ず現地調査を行い、生前の対策であれば、荒れている土地は手のかからない栗の木を植えるなど、畑として利用し続ける体制を作ることもとても重要な対策となります。

専門家による監修

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監修：西村敦正

千葉県出身、専修大学卒業後、公認会計士山田淳一郎事務所に入所。税理士資格取得後、船井財産コンサルタンツに転職し資産税専門税理士として活躍。2004年に税理士法人BAMCを設立し代表税理士に就任。その後事業承継案件1000件以上を手掛けるなどの実績を誇る。2014年に開通した東京都市計画道路環状2号線(マッカーサー道路)にかかる事業用地の資産活用コンサルティングや秋葉原再開発に伴うCRE戦略を手掛けるなどの実績を併せ持つ実務家でもある。

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